Ein frisches Programm der Bundesregierung soll Geld für die Umnutzung von ungenutzten Büro- und Geschäftsräumen in dringend benötigte Wohnungen bereitstellen – auch in Köln.

In der boomenden Domstadt fehlt es an Wohnraum an allen Ecken und Enden. Könnte die Initiative „Gewerbe zu Wohnen“ die Wende bringen und für mehr bezahlbare Bleiben sorgen?

So funktioniert die neue Förderung

Bauministerin Verena Hubertz (SPD) startet mit „Gewerbe zu Wohnen“ ab Juli 2026 eine Initiative, um aus verwaisten Büro- und Geschäftshäusern neuen Wohnraum zu machen. Ein Budget von 300 Millionen Euro ist allein für dieses Jahr eingeplant. Bis zu 30.000 Euro Zuschuss sind pro geschaffener Wohnung möglich, gedeckelt auf 300.000 Euro pro Firma.

Die Absicht dahinter: mehr Wohnungen schaffen, Gebäude umweltfreundlich sanieren und ungenutzte Flächen beleben.

Darum ist der Bedarf so riesig

Experten aus der Immobilienbranche sind sich sicher: Die Umnutzung von Gewerbeimmobilien könnte in Deutschlands Städten Tausende neue Wohnungen hervorbringen. Eine Vorhersage des Ifo-Instituts für 2024 sprach von einem theoretischen Potenzial von bis zu 60.000 Wohnungen in den großen Ballungszentren.

Berechnungen des Dienstleisters Jones Lang LaSalle (JLL) aus demselben Jahr deuteten darauf hin, dass allein in den ungenutzten Bürokomplexen der sieben größten deutschen Metropolen rund 11.000 Wohnungen machbar wären.

Die nackten Zahlen für Köln

Frisch vorgelegte Daten von Köln-Business, der Wirtschaftsförderung der Stadt, zeigen: Im Jahr 2025 waren Büroflächen mit einer Gesamtgröße von 451.714 Quadratmetern ungenutzt. Diese Zahl entspricht 5,43 Prozent des gesamten Kölner Büromarktes, der laut dem Bericht 8,3 Millionen Quadratmeter groß ist.

Für diese Analyse hat Köln-Business die Informationen von mehreren großen Maklerfirmen wie Angermann NRW, BNP Paribas Real Estate und Greif und Contzen zusammengefasst. Die Zahl der leeren Büros klettert seit vier Jahren stetig nach oben; im Jahr 2022 betrug die Quote lediglich drei Prozent.

Auf dem Kölner Büromarkt kamen seit 2022 etliche Vorhaben nicht mehr voran. Die Finanzierung wurde durch erhöhte Zinsen deutlich kostspieliger. Gleichzeitig taten sich Projektentwickler schwer damit, für neue Objekte rechtzeitig große Ankermieter zu finden. Die Makler prognostizieren für 2026 jedoch eine langsame Beruhigung der Lage.

Leerstand in Köln: Alles halb so wild?

Die städtische Verwaltung winkt ab. „Köln ist kein Standort mit Büroüberhang, sondern steht auch beim Bedarf an Gewerbeflächen unter Druck“, ließ ein Sprecher der Verwaltung verlauten. Ein Blick auf die Analyse von Köln-Business bestätigt: Im Vergleich zu Metropolen wie Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München schneidet die Domstadt gut ab. Mit ihrer Quote liegt sie klar unter dem Durchschnitt der fünf größten deutschen Büromärkte (neun Prozent im Jahr 2025). Besonders begehrt sind in Köln Büros in der Innenstadt, während es am Stadtrand immer mehr ungenutzte Flächen gibt.

Was bringt das Programm für Köln?

Für die Stadtverwaltung in Köln ist die Umnutzung von Büros zu Wohnungen ein möglicher entscheidender Faktor, um die angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt zu lockern. Ein Sprecher betonte jedoch, es müsse „sehr sorgfältig abgewogen werden“. Eine „Fehlsteuerung kann die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit beeinträchtigen, da kein echter Büroüberhang vorhanden ist. Daher wäre bei der Anwendung des Förderprogramms eine gezielte Auswahl, aktive Steuerung und Abwägung im Einzelfall sowie Schutz von zentralen Lagen und hochwertigen Bürostandorten notwendig.“

Warum ist die Baubranche skeptisch?

Die wahren Probleme müssten an anderer Stelle gelöst werden, sagen die Bauherren. Stefan Rappen, Vorsitzender der Wohnungsbauinitiative Köln (WIK), erklärt: „Viele Gebäude sind rechtlich und technisch umnutzbar, rechnen sich aber wirtschaftlich nicht.“

Typische Büro-Grundrisse ließen sich nur sehr aufwendig umplanen. „Die entstehenden Wohnungen liegen häufig im höherpreisigen Segment, sodass die Umwandlung die Wohnungsnot zwar lindern kann, aber kein Gamechanger für bezahlbares Wohnen ist.“ Oft sei Abreißen und neu bauen günstiger.

Selbst mit dem Zuschuss von 30.000 Euro pro Wohneinheit komme man bei vielen Projekten „nicht wirklich weit“. Laut Rappen liegen die Umbaukosten oft bei 1500 bis 2500 Euro pro Quadratmeter. Er fügt hinzu: „Die Umnutzung von Büroimmobilien ist nicht ganz einfach.“

Bürokratie und Baurecht als Bremsen

Eine Nutzungsänderung braucht eine offizielle Genehmigung, was umfangreiche Nachweise für Brand- und Schallschutz voraussetzt. Rappen erklärt: „Wohnnutzung ist in vielen Gewerbe- oder Bürogebieten planungsrechtlich gar nicht oder nur eingeschränkt zulässig.“ Hier könnte der Bauturbo helfen, ein neues Bundesgesetz, das seit März auch in Köln gilt (wir berichteten). Es erlaubt unter bestimmten Kriterien den Wohnungsbau ohne Änderung des Bebauungsplans.

Experte: Regeln vereinfachen statt Geld geben

Christian Oberst, Fachmann für Wohnungspolitik am arbeitgebernahen Institut für Wirtschaft in Köln, sagt: „Allgemein wird in der Branche meist darauf verwiesen, dass die Umnutzung regulatorisch, technisch und wirtschaftlich schwierig ist, wenn auch nicht unmöglich.“ Der Zuschuss könne diese Hürden nicht beseitigen. Sein Fazit: „Mit Blick auf die öffentliche Haushaltslage halte ich es für besser, Regeln und Anforderungen zu vereinfachen, die Mehrkosten verursachen – anstatt diese durch Subventionen wieder auszugleichen.“ (red)

Dieser Inhalt wurde mit Hilfe von KI erstellt.