Die Stimmung im Wohnpark Bayenthal ist am Boden. Angst und schlaflose Nächte plagen die Menschen.

Auslöser ist ein Schreiben der Hausverwaltung Wertgrund, die fristlose Kündigungen verschickte. Innerhalb kürzester Zeit sollen etliche Familien ihr Zuhause verlassen. Als Begründung nennt das Unternehmen offene Mietzahlungen.

„Riesendurcheinander bei der Buchhaltung“

„Ich schlafe derzeit sehr schlecht“, sagt eine Bewohnerin dem „Kölner Stadt-Anzeiger“. Eine andere gibt zu, sie habe „richtiggehend Panik“. Ein weiterer Anwohner sagt: „Wir sind alle sehr besorgt.“

Die Betroffenen möchten ihre Namen nicht nennen, aus Sorge vor noch mehr Druck seitens der Verwaltung. Viele von ihnen sind langjährige Anwohner, wohnen seit zehn, 15 oder sogar 20 Jahren in der Anlage. Sie betonen, dass die Kaltmiete stets pünktlich überwiesen wurde. Seit Anfang 2025 hätten sie aber Vorauszahlungen für die Nebenkosten sowie Nachforderungen gestoppt. Der Auslöser: Abrechnungen, die in ihren Augen voller Fehler und intransparent sind.

„Die Abrechnungen waren immer problematisch. Die für 2023 waren extrem fehlerhaft. Wir wollten die Belege sehen. Erst bekamen wir gar nichts zu sehen, dann konnten wir Belege einsehen, aber die waren ebenfalls fehlerhaft und unvollständig“, erklären die Bewohner die Situation. Es seien zum Beispiel keine Rechnungen für die Heizung dabei gewesen.

Zudem wären Kosten für die Straßenreinigung falschen Häusern zugeordnet und Posten berechnet worden, die man gar nicht auf die Mieter umlegen darf. „Es ist ein Riesendurcheinander bei der Buchhaltung“, lautet ihr klares Urteil.

Juristisch ein heißes Eisen

Daher nutzten sie ihr Recht, die Zahlungen für die Nebenkosten vorerst einzustellen. Unterstützung bekamen sie dabei von dem Juristen Manfred Grimm, der selbst in der Anlage wohnt. Er stellt klar: „Fristlos kündigen kann der Vermieter wegen Mietrückständen. Hier handelt es sich aber um einbehaltene Nebenkostenvorauszahlungen oder Nachzahlungen aufgrund von fehlerhaften Abrechnungen. Dazu haben die Mieter ein Recht. Wertgrund behandelt diese Rückbehaltungen aber als Mietrückstände. Das ist bemerkenswert und eindeutig falsch“.

Die Bewohner unterstreichen, dass sie keineswegs zahlungsunwillig sind. „Sobald die Abrechnungen korrekt und nachvollziehbar sind und die notwendigen Belege vollständig vorliegen, werden wir die dann rechtmäßig geforderten Beträge zahlen und selbstverständlich auch wieder unsere Vorauszahlungen leisten“, versichern sie.

Ob solche Außenstände einen Rauswurf rechtfertigen, ist unter Juristen umstritten. Jörg Hänsel, Anwalt beim Mieterverein Köln, macht deutlich, dass prinzipiell auch nicht beglichene Nebenkostenvorauszahlungen und Nachzahlungen für eine Kündigung relevant sein können. Ob eine solche aber wirksam ist, müsse man im Einzelfall genau prüfen. Grimm widerspricht dem und verweist auf Urteile des Bundesgerichtshofs. Er sieht auch den Rat des Mietervereins kritisch, strittige Beträge erst einmal „unter Vorbehalt“ zu überweisen, um den Verlust der Wohnung abzuwenden.

Mieter klagen über Legionellen-Problem

Wie viele Mietparteien betroffen sind, weiß niemand genau. Die Bewohner schätzen die Zahl auf rund 20, während Jurist Grimm von etwa 40 Mietern berichtet, die ihn um Hilfe baten. Er vermutet aber eine deutlich höhere Dunkelziffer. Wertgrund gibt keine genaue Zahl an. „Die außerordentlichen Kündigungen wurden in Fällen ausgesprochen, in denen Zahlungsrückstände bestanden, die nach unserer Prüfung die gesetzlichen Voraussetzungen für eine außerordentliche Kündigung erfüllten – dort sind Mietschulden in teils fünfstelliger Höhe aufgelaufen. Den Kündigungen gingen Gesprächs- und Klärungsangebote voraus“, teilt das Unternehmen auf Anfrage mit.

In einigen Situationen geht es nicht nur um Nebenkosten, sondern auch um Mietminderungen. Ein Paar aus dem Klerschweg erzählt, sie hätten die Miete wegen eines seit Jahren grassierenden Legionellen-Problems gekürzt: „Wir können seit Jahren sehr oft unsere Dusche nicht benutzen.“ Die beiden ließen sich dabei durchgehend anwaltlich begleiten.

Besonders zermürbend ist für viele die Art der Kündigungsschreiben: Sie enthalten eine fristlose und zugleich „hilfsweise“ eine ordentliche Kündigung. Rechtlich ist es so, dass eine Nachzahlung unter Umständen die fristlose Kündigung aushebeln kann, die ordentliche davon aber meist unberührt bleibt. Hänsel legt deshalb allen Betroffenen eine anwaltliche Beratung dringend ans Herz.

Wertgrund weist die Kritik wegen falscher Abrechnungen und unvollständiger Unterlagen von sich. Ob Räumungsklagen folgen, sollten die Mieter nicht ausziehen, lässt die Firma offen. „Grundsätzlich sind wir immer gesprächsbereit, um eine Lösung zu finden“, lässt die Verwaltung jedoch verlauten.

Die Mieter wollen in ihren Wohnungen bleiben. Ein Teil hat mittlerweile gezahlt, andere halten durch. Einige sagen, sie würden es fast bevorzugen, wenn die Sache vor Gericht landet. „Dann könnte endlich verbindlich geklärt werden, welche Nebenkostenforderungen berechtigt sind – und welche nicht“, so ihre Meinung. Nun harren die Bewohner aus und warten, was als Nächstes kommt. (red)