Für Moritz S. ist es ein Schock: Die Stadtwerke drohen, ihm das Wasser abzustellen. Denn sein Vermieter hat die gezahlten Nebenkosten offenbar nicht weitergegeben. Was können betroffene Mieter tun?
Auf den Gang zum Briefkasten folgte der Schreck: „Die Stadtwerke teilten mir schriftlich mit, dass in meiner Wohnung zum 4. Mai 2015 das Wasser abgestellt wird“, zitiert Moritz S. aus dem Brief, der bei ihm eintrudelte. Nach dem Austausch mit anderen Hausbewohnern wurde ihm schnell klar: Das komplette Haus in der Dortmunder Innenstadt könnte bald trocken fallen.
Denn der Vermieter und Hauseigentümer, das Schweizer Immobilienunternehmen CFE Portfolio AG, zahlte seit einiger Zeit die Wasserrechnungen nicht. Dabei hatten die Mieter ihre Nebenkosten nach eigener Aussage immer pünktlich überwiesen. Ähnliche Schwierigkeiten verursachte CFE auch in Wuppertal und Essen, wie verschiedene Medien berichteten.
Säumige Vermieter sind kein Einzelfall: In zahlreichen Internetforen berichten Mieter von Problemen mit zahlungsunwilligen- oder unfähigen Vermietern und bitten um Rat. „Das ist immer öfter ein Thema“, bestätigt auch Claus Deese vom Mieterschutzbund in Recklinghausen.
Vor allem in Regionen mit ausgeglichenem Wohnungsmarkt sind ihm Fälle solcher Vermieter bekannt, eher seltener in boomenden Städten wie Düsseldorf oder Köln. „Meistens sind es aber Kleinvermieter mit ein bis zwei Häusern, die Probleme haben, ihre Rechnungen zu begleichen – oft weil sie mit der Bewirtschaftung überfordert sind“, so Deese.
Speziell Wassersperrungen haben aber auch häufig Konflikte zwischen Vermietern und Mietern zur Ursache: „Dies hängt mit der Besonderheit der Wasserversorgung zusammen, bei der in der Regel Sammelzähler eingesetzt werden und die Rechnung für den Sammelzähler an den Hauseigentümer als Vertragspartner geht. Dieser gibt die Kosten über die Nebenkostenabrechnung an die Mieter weiter“, sagt Jana-Larissa Marx von den Dortmunder Stadtwerken.
Es stellt sich die Frage: Was können Mieter tun, wenn eine Sperrung von Wasser, Gas, Fernwärme oder Allgemeinstrom droht, obwohl sie brav ihre Nebenkosten zahlen?
Gerichte urteilten in solchen Fällen meist zuungunsten des Mieters: So hat etwa das Landgericht Neuruppin (Az.: 4 S 287/00) entschieden, dass dem Mieter kein durchsetzbares Recht auf weitere Lieferungen zur Seite steht. Sprich: Wenn der Vermieter im Zahlungsrückstand ist, darf der Versorger Strom und Wasser abstellen. Denn: „Der Mieter hat nichts mit dem Vertragsverhältnis zwischen Vermieter und Stadtwerken zu tun“, erklärt Claus Deese.
Allerdings haben mehrere Gerichte (LG Neurupin, LG Frankfurt/Main und LG Gera) Ausnahmen zugelassen: „Wenn der Mieter – bei Mehrfamilienhäusern alle Mieter als Gesamtschuldner – sich verpflichten, die Rückstände zu übernehmen und die laufende Zahlung sicherstellen, wird es als treuwidrig angesehen, weiter an der Liefersperre festzuhalten.“ Ob dieses Vorgehen immer sinnvoll ist, lesen Sie auf den nächsten Seiten.
Nicht in Panik geraten, sondern überlegt vorgehen
Bevor betroffene Mieter in Panik geraten, sollten sie wissen: Zur tatsächlichen Sperrung aufgrund nichtgezahlter Rechnungen bzw. Zahlungsrückständen kommt es nur in Ausnahmefällen, in der Regel sind die Versorgungsbetriebe kulant. „Ich habe es ganz selten erlebt, dass tatsächlich monatelang abgestellt wurde“, so Mieterschützer Claus Deese.
Bei den Dortmunder Stadtwerken (DEW21) liegt die Zahl unter einem Prozent. „Bevor unser Unternehmen eine Sperrung ankündigt, bestehen erhebliche Zahlungsrückstände, die entweder über Monate oder über mehrere Verträge angehäuft worden sind“, sagt Sprecherin Jana-Larissa Marx. Jährlich werden allein bei DEW21 ungefähr 325.000 Mahnungen an Vertragspartner versendet.
Wie ist der Ablauf bei Wasser- und Stromsperrungen?
Erfolgt nach mehreren Mahnschreiben keine Reaktion des Kunden/Vermieters, wird für das Netz ein Sperrauftrag erteilt. Strom- und Gas erst nach einer vierwöchigen Sperr-Androhungsfrist und einer kurzfristigen Sperr-Ankündigungsfrist gesperrt werden. Bei Wasser- und Fernwärmesperrungen gibt es lediglich eine zweiwöchige Androhungsfrist. Die Mieter müssen nicht benachrichtigt werden, wenn sie keine Vertragspartner sind: „Aus Kulanz tun wir das aber in der Regel mit recht langem Vorlauf“, sagt Lutz-Peter Eisenhut, Sprecher der Kölner RheinEnergie AG.
Bei Sperrungen der Wasserversorgung ist das Vorgehen wie folgt:
• Werden bestehende Rückstände nicht ausgeglichen oder die Abschläge für den laufenden Verbrauch nicht bezahlt, versendet der Versorger per Post mindestens zwei schriftliche Mahnungen an den Vertragspartner. Postempfänger kann der Hauseigentümer oder im Falle einer Wohnungseigentümergemeinschaft auch ein benannter Verwalter sein.
• Erfolgt hierauf keine Reaktion, wird schließlich eine Sperrung in einem Anschreiben angekündigt. Hauseigentümer bzw. Verwalter sowie alle im Haus Wohnenden erhalten diese schriftliche Mitteilung per Post.
• In dieser schriftlichen Mitteilung wird darüber informiert, dass erhebliche Rückstände bestehen und ein Termin genannt, zu dem die Versorgung eingestellt wird, sofern die Rückstände nicht beglichen werden.
Wie sollten betroffene Mieter (und Vermieter) vorgehen? Mehr Tipps gibt es auf der nächsten Seite.
• Die Mieter sollten bei einer drohenden Wassersperrung in jedem Fall Kontakt mit den Versorgungsbetrieben aufnehmen, damit an einer gemeinsamen Lösung gearbeitet werden kann. Gleiches gilt auch für Kunden, die von Energiesperrungen betroffen sind. Hilfe und Unterstützung gibt es bei Mieterschutzvereinen.
• Eine Möglichkeit ist, dass sich die Mieter als so genannte Notgemeinschaft zusammentun und selbst einen Liefervertrag mit dem Wasserversorger abschließen. Alle Mietparteien eines Hauses zahlen die Betriebskostenvorschüsse auf ein Sonderkonto oder in eine Kasse ein, um sie dann regelmäßig an die Versorger zu überweisen. „Zunächst ist es aber sicher zweckmäßig, wenn die Mieter mit ihrem Vermieter sprechen, um das Problem zu lösen“, sagt Lutz-Peter Eisenhut von der RheinEnergie AG.
„Lassen Sie sich aber nicht unter Druck setzen und zahlen Sie nicht die Rückstände des Vermieters“, rät Mieterschützer Claus Deese. Wichtig auch: Wer aus der Wohnung auszieht, sollte darauf achten, dass er aus dem Gemeinschaftsvertrag mit den Stadtwerken raus ist.
Miete mindern, kündigen – oder ins Hotel ziehen?
Außerdem haben Hausbewohner das Recht, ihre Miete zu mindern, wenn sie tatsächlich ohne Wasser und Allgemeinstrom dastehen. Ist nur das Licht im Treppenhaus betroffen, könne man im Sommer ja noch darüber hinwegsehen. „Wenn aber in einem Hochhaus der Aufzug nicht funktioniert, weil kein Strom da ist, kann das besonders für ältere Bewohner in den oberen Stockwerken schwerwiegend sein“, sagt CDeese, der solche Fälle kennt.
Vom Umzug in ein Hotel auf Rechnung des Vermieters rät Deese aber eher ab, selbst wenn die Ersatzunterkunft preiswert ist: „Davon würde ich die Finger lassen, weil Sie ja die Hotelkosten beim Vermieter einfordern müssen – und wenn dieser ohnehin zahlungsunfähig ist, wird das nur schwer möglich sein.“
Wenn die Wohnung nicht beheizbar oder von der Wasserversorgung abgeschnitten ist, gilt sie als unbewohnbar – der Betroffene kann fristlos kündigen oder die Miete um 100 Prozent kürzen. Vorher sollte man sich jedoch unbedingt rechtlichen Rat einholen, und der Vermieter sollte benachrichtigt werden, dass man die Miete mindert, bis der vertragsgemäße Zustand wieder hergestellt ist.
Bei Energie- und Wassersperrungen arbeiten manche Stadtwerke mit lokalen Partnern zusammen, etwa den Sozialbehörden, Mietervereinen und Verbraucherzentralen. „Oftmals können so schon im Vorfeld Lösungen gefunden werden, wenn die von der Sperrung Betroffenen mitwirken“, weiß DEW21-Sprecherin Marx.
Dabei gilt: „Je eher eine Kontaktaufnahme erfolgt, desto höher ist die Chance, eine Sperrung im Vorfeld zu vermeiden und gemeinsam mit dem Kunden eine Lösung des Problems zu vereinbaren.“ Den Kunden zu helfen, ihre Energie- und Wasserversorgung bezahlen zu können, sei in jedem Fall vorteilhafter als „rüde zu sperren“.
Mieter Moritz S. hat sich mit dem örtlichen Mieterschutzverein in Verbindung gesetzt und tut sich vermutlich mit den anderen Hausbewohnern zusammen, um die Probleme anzugehen. Der Plan: „Wenn sich die Vermieter in der nächsten Woche nicht bewegen, können wir mit den Stadtwerken direkt eine Vereinbarung machen, einen Teil der Miete zurückhalten und an die Stadtwerke überweisen.“
Was ist, wenn Dienstleistungen wie Rasenmäher oder Treppenhausputzen abgerechnet werden, obwohl offenkundig nichts passiert? Das lesen Sie auf der nächsten Seite.
Laut Deutschem Mieterbund beanstanden Mieter immer häufiger, dass Arbeitsleistungen, die über die Betriebskosten abgerechnet werden, schlecht oder gar nicht erbracht wurden. Betroffen sind zum Beispiel Hausmeister-, Gärtner- oder Reinigungsarbeiten.
Allerdings dürfen Mieter nicht immer gleich ihre Miete mindern, sondern sollten sich erst einmal mit dem Vermieter in Verbindung setzen: „In diesen Fällen muss es darauf ankommen, ob der Vermieter alle ihm zumutbaren und gebotenen Maßnahmen ergriffen hat, um für eine zufrieden stellende und fehlerfreie Arbeitsleistung des Hausmeisters zu sorgen“, erklärt der Mieterbund.
Unter Umständen müsse der Vermieter auch die Vergütungsansprüche des Hausmeisters kürzen, so würden dann die Mieter bei der Betriebskostenabrechnung nicht mehr mit den vollen Kosten belastet werden.
