Kölns Bauturbo schafft Platz für 730 neue Wohnungen. Wir erklären, wie die Regelung funktioniert und wer davon profitiert.
Turbo für den WohnungsbauKölner Regelung schafft Platz für hunderte neue Wohnungen
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In Köln können auch einzelne Häuslebauer vom Bauturbo profitieren (Symbolbild).
Was bringen die neuen Sonderregelungen wirklich für meine Baugenehmigung? Wir erklären, wie der Kölner Bauturbo funktioniert und wer davon profitiert.
In Köln ist der Bauturbo seit fünf Monaten am Start. Die Stadtverwaltung hat dank der neuen Sonderregeln seit März grünes Licht für das Planungsrecht von etwa 730 Wohnungen gegeben. Wir zeigen auf, für wen sich dadurch in Köln echte Möglichkeiten ergeben und wer besser auf dem Boden der Tatsachen bleiben sollte.
Wie sieht die erste Bilanz aus?
Bis zum Stichtag am 4. August registrierte das Stadtentwicklungsamt 128 spezifische Anträge für Projekte, die für den Bauturbo infrage kamen. 23 davon erhielten eine positive Rückmeldung, was einer Quote von 18 Prozent entspricht. Aus diesen 23 Vorhaben können in den kommenden Jahren in Köln rund 730 Wohneinheiten geschaffen werden.
Dieses Instrument ermöglicht es den Ämtern, Bauvorhaben zu bewilligen, selbst wenn für das Areal kein Bebauungsplan existiert oder die Planung von geltenden Vorgaben abweicht. Falls die Stadt einen Antrag nicht binnen drei Monaten ablehnt, wird die Zustimmung automatisch erteilt. Fachleute sprechen hier von einer Zustimmungsfiktion.
Nein, auf keinen Fall! Die Bauaufsicht würde trotzdem bei Ihnen vor der Tür stehen. Für den Bau von Wohnungen sind mehrere Genehmigungen erforderlich, darunter die Baugenehmigung. Der Bauturbo hat damit jedoch nichts zu schaffen. Er betrifft ausschließlich die planungsrechtliche Freigabe durch die Stadt.
Das bedeutet: Die Verwaltung muss entweder einem neuen Bebauungsplan zustimmen oder eine Ausnahme billigen. Genau an diesem Punkt greift der Bauturbo mit seiner Frist von drei Monaten. Der Name „Bauturbo“ ist daher etwas missverständlich. Passender wäre „Planungsturbo“, da lediglich der Planungsvorgang beschleunigt wird, nicht aber die eigentliche Baugenehmigung.
Profitieren auch private Bauherren?
Absolut. Der vom Stadtrat verabschiedete Grundsatzbeschluss legt keine minimale Wohnungsanzahl fest, um die Regelung zu nutzen. Jede Kommune legt eigene Richtlinien fest, wie sie die Sonderregelungen des Bundes anwenden möchte. In der Domstadt kann das Instrument daher bereits für ein einzelnes Einfamilienhaus oder den Ausbau eines vorhandenen Gebäudes um eine einzige Wohnung genutzt werden.
Die Kölner Herangehensweise fasst Wolfgang Tuch, stellvertretender Leiter des Stadtplanungsamtes, so zusammen: „Jede neue Wohneinheit zählt.“ Er führt weiter aus: „Wenn Sie ein großes Grundstück haben und Sie wollen zum Beispiel für die Kinder eine Wohnung anbauen, würde das in Köln nach dem Bauturbo gehen, wenn die sonstigen Voraussetzungen erfüllt sind.“
Wie bei jedem Bauvorhaben müssen die Vorgaben des Bauordnungsrechts eingehalten werden. Die Regelung greift nur, wenn neuer Wohnraum geschaffen wird. Zudem müssen die Interessen von Nachbarn gewahrt bleiben, etwa durch den korrekten Abstand zum Nebenhaus. Das Projekt muss außerdem den städtebaulichen Zielen der Stadt entsprechen. Schließlich dürfen keine öffentlichen Belange wie Verkehr, Umwelt oder Lärmschutz dagegen sprechen.
Wo hilft der Turbo am meisten?
Wolfgang Tuch zufolge gibt es hauptsächlich drei Situationen, in denen der Bauturbo die Schaffung von Wohnraum ermöglicht, der ansonsten planungsrechtlich nur schwer oder überhaupt nicht hätte genehmigt werden können. Der erste Fall: Das Füllen von Baulücken, bei denen veraltete Bebauungspläne eine effektive Nutzung der freien Grundstücke bisher blockierten.
Der zweite Punkt betrifft Aufstockungen. „Es gibt viele Fälle in der Innenstadt, wo bestehende Bebauungspläne aus den 50ern sehr fixiert auf die Anzahl der Geschosse sind. Da war bislang die Auslegung strikt.“ Wer in solchen Straßen ein neues Gebäude errichten möchte, kennt die – wie Tuch es nennt – „typische Kölner Lösung“: Neue Bauten zwischen Gründerzeithäusern, die zwar die gleiche Etagenanzahl, aber geringere Deckenhöhen aufweisen. Dieses Phänomen bezeichnet er als „Sägezahnarchitektur“. Dank des Bauturbos könnten diese ohnehin niedrigeren Gebäude nun aufgestockt werden, da sie sich städtebaulich gut einfügen.
Drittens geht es um die Nachverdichtung in Vierteln oder die Bebauung im Hinterland. Ältere Bebauungspläne schreiben beispielsweise manchmal exakte Baulinien vor, an denen ein Gebäude errichtet werden musste. Davon kann nun abgewichen werden. Tuch liefert ein weiteres Beispiel: „Wir haben in Köln Siedlungsbereiche mit relativ großzügigen Gärten, wo bislang eine Bebauung im Hinterland schwierig war.“ Bisher war dafür oft die Aufstellung eines neuen Bebauungsplans notwendig, was die Zustimmung der Anwohner erforderte. Dieser Schritt kann durch den Bauturbo nun übersprungen werden. Tuch betont jedoch: „Einfach wild hineinbauen geht weiterhin nicht.“ Vorschriften wie der Abstand zum Nachbargebäude gelten nach wie vor.
Wo stößt der Bauturbo an seine Grenzen?
Besonders am Kölner Stadtrand ist Vorsicht geboten, denn Ackerflächen können nicht einfach bebaut werden. Im sogenannten Außenbereich der Stadt bestehen mit dem Bauturbo kaum Aussichten auf Erfolg. Damit ist derjenige Teil des Kölner Stadtgebiets gemeint, der nicht zu einem durchgehend bebauten Viertel gehört. Für diese Zonen gibt es keinen Bebauungsplan; sie sind im Flächennutzungsplan der Stadt oft als Grün- oder Agrarfläche ausgewiesen. Solche Areale findet man beispielsweise in den Randlagen von Porz oder Chorweiler.
„Dort sind sie schnell im Landschaftsschutzgebiet“, erklärt Tuch. In solchen Fällen sprechen Umweltaspekte ohnehin gegen ein Bauvorhaben. Auch wenn ein Grundstück noch unerschlossen ist, also ohne Anbindung an Straßen, Strom oder Wasser, hilft der Bauturbo nicht weiter. Zwar hat Köln den Außenbereich nicht pauschal von der Regelung ausgenommen, wie es andere Städte taten, doch Vorhaben dort werden nicht ohne ein politisches Votum genehmigt.
Bei der Einführung des Bauturbos war die Befürchtung in den äußeren Stadtbezirken groß, dass in der Nachbarschaft plötzlich sechsstöckige Gebäude entstehen könnten – in einer Dimension, die dort bisher nicht erlaubt war. Solche Projekte müssen aber weiterhin die politischen Instanzen passieren und können dort immer noch auf Ablehnung stoßen.
Aber auch im innerstädtischen Bereich kann es weiterhin zu abschlägigen Bescheiden kommen. Tuch führt als Beispiel die Finnensiedlung in Höhenhaus an, deren Gärten groß genug für zusätzliche Häuser wären. Die charakteristischen schwarzen Holzbauten aus den 1930er-Jahren sind denkmalgeschützt, und der Bebauungsplan war bereits Gegenstand mehrerer Gerichtsverfahren. Tuch stellt klar: „Eine Bebauung in zweiter Reihe steht explizit dem städtebaulichen Ziel entgegen, weil man die Siedlung in ihrer Gestalt sichern will.“ (red)
