Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am Freitag (16. September) über die Aufteilung von Kosten nach Wasserschäden in Wohnungen entschieden. Wegen mangelhafter Rohre traten solche Schäden in einem Haus in Köln häufiger auf.

Zwar hat die Wohnungseigentümergemeinschaft eine Gebäudeversicherung abgeschlossen – da es aber schon so oft zu Schäden kam, bestand die Versicherung auf einen Selbstbehalt von 7500 Euro pro Fall und übernahm so nur noch etwa ein Viertel der Kosten. Der Rest muss von den Eigentümerinnen und Eigentümern getragen werden. 

Kölner Kläger wollte Kosten wegen Wasserschäden nicht mittragen

Bislang wurden die Kosten auf alle Eigentümerinnen und Eigentümer aufgeteilt, je nach Anteil am Gebäude. Eine Gewerbeeinheit im Haus war mit dieser Praxis aber nicht mehr einverstanden. Als größere Einheit musste sie jeweils viel zahlen – die Wasserschäden traten aber bislang nur in Wohnungen auf. Dafür wollen die Kläger nicht mehr aufkommen. 

Vor Gericht wollten sie die bisherige Praxis für rechtswidrig erklären lassen und für die Zukunft einen neuen Verteilungsschlüssel einführen, demzufolge sie für Schäden am Sondereigentum anderer nicht mehr mitzahlen müssen.

BGH: Kläger bereits vor Amts- und Landgericht Köln gescheitert

Vor dem Amts- und dem Landgericht Köln scheiterten sie damit. Auch der BGH erklärte nun die bisherige Verteilung für rechtmäßig. Werde ein Selbstbehalt vereinbart, sei das Risiko typischerweise überschaubar und genau festgelegt, erklärte die Vorsitzende Richterin Bettina Brückner. Die Versicherungsprämie würde dadurch für alle niedriger, der Selbstbehalt zähle zu den Gemeinschaftskosten.

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In diesem Fall sei die Lage zwar eine andere, da die Versicherung auf dem hohen Selbstbehalt bestanden habe. Trotzdem liege dieser im Interesse aller Eigentümerinnen und Eigentümer, denn sonst hätte das Gebäude gar nicht mehr versichert werden können. Also handle es sich auch hier um einen Teil der Gemeinschaftskosten.

Das Gesetz lässt es aber zu, dass der Verteilungsschlüssel geändert wird. Dafür gibt es hohe Hürden, wie Brückner erklärte: Einzelne Eigentümerinnen und Eigentümer hätten nur dann einen Anspruch auf einen solchen Beschluss der Gemeinschaft, wenn ein Festhalten an der bisherigen Regelung unbillig erscheine.

Im konkreten Fall komme eine Neuverteilung in Betracht, wenn die Wasserschäden auf baulichen Unterschieden zwischen den Leitungen in Wohnungen und Gewerbeeinheit beruhten – nicht aber auf einem unterschiedlichen Nutzerverhalten. Ob das hier der Fall ist, soll nun das Kölner Landgericht klären. (afp)