Nur kleine Schönheitsreparaturen oder doch eine komplette Renovierung bei Auszug? Wir klären auf, was Vermieterinnen und Vermieter wirklich verlangen dürfen.
Renovierung bei AuszugWelche Schönheitsreparaturen muss ich zahlen?
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Renovierung bei Auszug: Ist das wirklich Sache der Mieterin oder des Mieters?
Der Mietvertrag für die neue Wohnung ist unterschrieben und der Umzug organisiert. Doch mit dem Ausräumen der alten Wohnung ist es meist nicht getan.
Putzen, streichen, Löcher verspachteln oder sogar kaputte Fliesen austauschen lassen? Die geltenden Regeln sind meist undurchschaubar und verwirrend für Mieterinnen und Mieter. So kommt es nicht selten zu Streitigkeiten mit dem alten Vermieter oder der Vermieterin.
Aber welche Schönheitsreparaturen sind wirklich Pflicht? In welchem Maß betrifft die Renovierung bei Auszug Mieterinnen und Mieter und was ist die Verantwortung der Vermieterin oder des Vermieters? Wir klären die wichtigsten Fragen rund ums Thema Renovierung beim Auszug, damit Sie Ihre Rechte kennen.
Renovierung bei Auszug: Sind Mieter verpflichtet, bei Auszug zu renovieren?
Generell sind Mieterinnen und Mieter nicht dazu verpflichtet, beim Auszug zu renovieren. Ausnahme: Im Mietvertrag wurde eine Vereinbarung getroffen, dass beim Auszug renoviert werden muss. Steht dort nichts drin, muss auch nicht renoviert werden.
Häufig sind entsprechende Klauseln im Mietvertrag enthalten, welche die Schönheitsreparaturen auf Mieterinnen und Mieter abwälzen. Allerdings sind diese häufig gar nicht gültig, vor allem bei älteren Mietverträgen. Sie sollten also sorgsam überprüfen, ob Sie beim Auszug wirklich eine Renovierung vornehmen müssen.
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Renovierung bei Auszug: Was versteht man unter Schönheitsreparaturen?
Wurde im Mietvertrag vereinbart, dass beim Auszug die sogenannten Schönheitsreparaturen durchgeführt werden müssen, stellt sich die Frage, was überhaupt darunter fällt.
Schönheitsreparaturen dienen zur Beseitigung von Abnutzungs- und Gebrauchsspuren, die in der Mietwohnung entstanden sind. Generell gehören dazu alle einfachen Renovierungsarbeiten, die mit Farbe und Tapeten zusammenhängen.
Zu den Schönheitsreparaturen zählen:
- Streichen der Wände und Decken
- Tapezieren der Wände und Decken
- Entfernen von Dübeln
- Zuspachteln von Löchern in den Wänden
- Streichen der Türen und Fenster von innen
- Lackieren der Heizkörper
Renovierungsarbeiten, die über die gewöhnlichen Schönheitsreparaturen hinausgehen:
- Abschleifen von Holzböden
- Erneuern von Teppichböden
- Streichen von Türen und Fenstern von außen
- Reparatur von Heizkörpern
- Modernisierung der Sanitäranlagen
- Renovierung der Küche
- Erneuern von Fliesenspiegeln
Schönheitsreparaturen bei Auszug: Was muss gemacht werden?
Bislang gibt es keine allgemeingültige Regel, sodass Mietverträge individuell geprüft werden müssen. Auch 2023 gibt es noch kein neues Gesetz zum Thema Renovierung beim Auszug. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jedoch in vielen Fällen der vergangenen Jahre zugunsten von Mieterinnen und Mietern entschieden, die trotz einer Klausel im Mietvertrag nicht renovieren mussten.
Je nachdem, ob im Mietvertrag eine entsprechende Klausel vorhanden ist und ob diese auch gültig ist, müssen Mieterinnen und Mieter manchmal beim Auszug renovieren. Dies umfasst aber in der Regel nur die Schönheitsreparaturen.
Renovierung bei Auszug: Muss eine unrenoviert übernommene Wohnung am Ende renoviert werden?
Ein ziemlich klarer Sonderfall ist es, wenn man eine unrenovierte Wohnung bezogen hat. In diesem Fall muss die Wohnung auch beim Auszug nicht renoviert werden. Gibt es im Mietvertrag dennoch eine Klausel bezüglich Schönheitsreparaturen, ist diese unwirksam. Das hat der Bundesgerichtshof bereits 2015 entschieden. Denn Mieterinnen und Mieter müssen eine Wohnung nicht in einem besseren Zustand zurückgeben als sie sie selbst bezogen haben.
Kann der Vermieter die Renovierung bei Auszug verlangen? Das sagt der Mietvertrag
Ob die Klausel zur Renovierung bei Auszug im Mietvertrag gültig ist oder nicht, sollten Mieterinnen und Mieter am besten von einer Anwältin oder einem Anwalt für Mietrecht prüfen lassen. Es gibt allerdings einige Anhaltspunkte, wann die Klausel unwirksam ist:
- Wenn im Mietvertrag starre Fristen bezüglich der Renovierung festgelegt sind.
- Wenn die Wohnung bereits unrenoviert übernommen wurde.
- Wenn die Renovierung bei Auszug laut Mietvertrag durch einen Fachbetrieb durchgeführt werden muss.
- Wenn die Wohnung zum Schluss komplett renoviert werden soll, ohne dass der tatsächliche Zustand berücksichtigt wird (sogenannte Endrenovierung).
- Wenn der Mietvertrag eine bestimmte Farbe zum Streichen der Wände und Decken vorgibt. Bei Auszug muss lediglich alles in einer neutralen Farbe gestrichen werden.
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Welche Schäden muss der Mieter bei Auszug zahlen?
Das Parkett ist zerkratzt, der Teppich hat Flecken oder die Katze hat mehrmals in Folge auf den Boden gepinkelt und der Geruch ist nicht mehr zu entfernen?
Ob Mieterinnen und Mieter für solche Schäden zahlen müssen, hängt von einer ganzen Reihe von Faktoren ab. Da derartige Schäden aber nicht zu den Schönheitsreparaturen gehören, müssen sie nicht von Mietern selbst behoben werden. In gewissen Fällen müssen sie aber dafür zahlen.
1. Keine Haftung bei normalen Gebrauchsspuren
Kratzer, Wasserflecken, kleine Dellen: Im Alltag entstehen häufig Gebrauchsspuren an Türen, Fenstern oder Böden. Entsprechen diese der normalen Nutzung im Alltag, müssen Mieterinnen und Mieter nicht für Schäden aufkommen.
Ebenfalls eine Rolle spielt die Mietzeit und zum Beispiel das Alter des Bodens. Ist ein Parkettboden bereits zehn Jahre oder älter, dann gelten selbst Flecken, tiefe Kratzer oder kleine Löcher als ganz normal und müssen nicht bezahlt werden.
2. Mieter haften nicht für gewöhnliche Schäden am Fußboden
Entstehen normale Abnutzungen an Teppich oder Holzböden im Wohnalltag, müssen Mieterinnen und Mieter nicht für eine Behebung der Schäden zahlen. Denn: Die Fußböden gehören zum Mietobjekt und sind damit Sache der Vermieter.
Sind die Böden allerdings noch recht neu und es kommt zu auffälligen Gebrauchsspuren, die über einen normalen Alltagsverschleiß hinausgehen, müssen Mieterinnen und Mieter für die Schäden zahlen.
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3. Mieter haften für Flecken und Brandlöcher
Überschreiten die Gebrauchsspuren in einer Wohnung die normale Abnutzung, haben Mieter schlechte Karten. Gibt es zum Beispiel große Wasserflecken, durch die der Holzboden aufgequollen ist, oder Katzenurinflecken haften die Mieter. Auch Brandlöcher gelten nicht als normale Gebrauchsspuren.
4. Raucher haften bedingt für Schäden
Auch wenn Rauchen in der Wohnung erlaubt ist, gelten starke Abnutzungen, die ein Weitervermieten der Wohnung unmöglich machen, nicht als normale Gebrauchsspuren. Sind also die Teppichböden vergilbt, haben Brandlöcher und stinken nach Rauch, müssen die Mietenden den neuen Teppichboden bezahlen.
5. Ausgeblichene Fußböden gelten als normal
So schön eine sonnendurchflutete Wohnung auch ist: Im Laufe der Zeit können Farbunterschiede im Fußboden entstehen, da die Sonne die Farben ausbleicht. Allerdings fällt auch das unter die normale Abnutzung einer Wohnung und Mietende haften dafür nicht.
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Eine Renovierung beim Auszug ist nicht immer Sache der Mieter.
Wie muss eine Wohnung bei Auszug übergeben werden?
Wenn laut Mietvertrag keine Renovierung beim Auszug nötig war, gilt es trotzdem, einige Dinge zu beachten:
- Wände müssen in neutraler Farbe gestrichen sein, sonst kann der Vermieter Schadensersatz verlangen. Knallige Farben wie Blau oder Grün sind nicht erlaubt.
- Die Wohnung muss „besenrein“ übergeben werden (wenn nichts anderes im Mietvertrag vereinbart wurde). Das bedeutet nicht nur Durchfegen, sondern dass sie so sauber sein muss, dass neue Mieter sofort einziehen können, ohne vorher noch alles schrubben zu müssen. Wird die Wohnung beim Auszug nicht geputzt, können Vermietende auf Ihre Kosten eine Reinigungsfirma beauftragen.
- Wenn es nicht anders mit den Nachmietern vereinbart wurde, muss die Wohnung komplett leer geräumt werden. Möbel dürfen nicht zurückgelassen werden.
- Eingebaute Möbel wie Schränke, Hochbetten oder auch die Küche müssen beim Auszug entfernt werden. Ausnahme: Die Möbel werden von Vermieterin oder Vermieter oder den Nachmietenden übernommen.
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Wie oft sollte eine Wohnung renoviert werden?
Lebt man mehrere Jahre in einer Wohnung, können bereits währenddessen Renovierungen nötig werden. Im Mietvertrag werden deshalb meist Zeiträume angegeben, wann zum Beispiel gestrichen werden muss.
Nicht erlaubt sind allerdings starre Fristen. Es muss sich vielmehr um flexible Zeitspannen handeln, die Mietern eine Orientierung geben.
Meist empfehlen die Klauseln im Mietvertrag folgendes:
- Bad und Küche: alle drei bis fünf Jahre.
- Schlafzimmer, Wohnzimmer und Flur: alle fünf bis acht Jahre.
- Weitere Nebenräume: alle sieben bis zehn Jahre.
Renovierung bei Auszug: Was passiert, wenn Mieter nicht renovieren?
Gibt es im Mietvertrag eine gültige Klausel bezüglich der Renovierung beim Auszug, müssen Mieterinnen und Mieter dieser Pflicht auch nachkommen. Tun sie das nicht, können Vermietende jemanden für die Renovierung beauftragen und sich das Geld von den Mieterinnen und/oder Mietern zurückholen. Dies geschieht normalerweise in Form der Kaution, die teilweise oder gänzlich einbehalten wird.
Was passiert, wenn Mieter renoviert haben, obwohl die Klausel im Mietvertrag ungültig war?
Wer eine Renovierung bei Auszug durchgeführt hat und im Nachhinein gemerkt hat, dass die Klausel im Mietvertrag eigentlich ungültig war, der kann die Kosten innerhalb von sechs Monaten vom Vermieter oder der Vermieterin zurückverlangen.
Quellen
- Schönheitsreparaturen durch den Vermieter, https://www.mieterbund.de/index.php?id=563 (Stand: 12.10.2023)
- Schönheitsreparaturen und Renovierung bei Auszug in der Wohnung, https://www.mieterschutzbund-berlin.de/Sch%C3%B6nheitsreparaturen.html (Stand: 12.10.2023)
- Tipps für den Umzug: Wann renovieren?, https://www.mieterverein-koeln.de/service-fuer-mieter/mieterwissen-von-a-z/umzugstipps (Stand: 12.10.2023)
- Wohnungsübergabe: Wann Mieter für Kratzer im Parkett zahlen müssen, https://www.test.de/Wohnungsuebergabe-Wann-Mieter-fuer-Kratzer-im-Parkett-zahlen-muessen-5308874-0/ (Stand: 12.10.2023)
Dieser Artikel dient lediglich der Information. Bei Unsicherheiten, ob die Schönheitsreparaturklausel in Ihrem Mietvertrag wirksam ist, lassen Sie Ihren Mietvertrag von einer Fachanwältin oder einem Fachanwalt für Mietrecht oder bei einem Mieterverein prüfen.