Alles wird teurer. Auch die Mieten in Köln. Wie sich Mieterinnen und Mieter gegen eine ungerechtfertigte Mieterhöhung wehren können, erfährst du hier.
Miete erhöht! Was tun?So können Kölner Mieterinnen und Mieter gegen die Erhöhung vorgehen
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Post vom Vermieter oder der Vermieterin bekommen? Viele Mieterinnen und Mieter, wie hier auf diesem undatierten Symbolfoto, haben bei diesem Thema viele Fragen.
von Adnan Akyüz (aa)
Hast du auch kürzlich Post bekommen? Dein Vermieter oder deine Vermieterin verlangt mehr Miete. Das erleben derzeit viele Kölnerinnen und Kölner.
Oft ärgern sich die Menschen darüber, haben aber meistens keine Wahl. Doch in manchen Fällen können Mieterinnen und Mieter gegen die Erhöhung vorgehen. EXPRESS.de erklärt, welche Rechte du hast und was zu tun ist.
Mietpreise in Köln: was kann ich gegen eine Erhöhung meiner Miete tun?
Der bekannteste Fall aus Köln ist wohl die aktuelle Mieterhöhung der städtischen Wohnungsgesellschaft GAG. Bei Kölns größter Vermieterin mit 45.000 Wohnungen wurden die Mieten bei vielen Menschen pro Quadratmeter durchschnittlich von 7,26 Euro auf 7,56 Euro erhöht.
Die Mieterinnen und Mieter müssen dem schriftlich zustimmen. Wer das nicht tut, bekommt Post vom Anwalt. So laufen derzeit noch einige Verfahren vor dem Amtsgericht.
Tausende Mieterhöhungen: GAG geht mit Klagen gegen Kölner Mieterinnen und Mieter vor
Eine Zustimmung ist aber nicht immer zwingend erforderlich. Welche Rechte Mieterinnen und Mieter haben, wenn sie mit der Mieterhöhung nicht einverstanden sind, erklärt der Kölner Mieterverein auf Anfrage von EXPRESS.de.
„In bestehenden Mietverhältnissen können Vermieterinnen und Vermieter die Grundmiete nicht erhöhen, wann und wie sie möchten, sie müssen gewisse gesetzliche Regularien beachten“, erklärt Geschäftsführer Hans Jörg Depel vom Mieterverein Köln.
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Die Regeln gelten für eine Mieterhöhung:
- eine Jahressperrfrist ist einzuhalten. Das heißt zwischen Abschluss des Mietvertrages und der ersten Mieterhöhung oder zwischen den einzelnen Mieterhöhungen muss mindestens ein Jahr liegen.
- der Vermieter oder die Vermieterin muss sich bei der Mieterhöhung auf eins der im Gesetz aufgeführten Begründungsmittel – Mietspiegel, Mietdatenbank, Vergleichswohnungen oder Sachverständigengutachten – stützen.
- Kappungsgrenzen sind einzuhalten. Innerhalb von drei Jahren darf die Grundmiete höchstens um 20 Prozent steigen.
- Im Mieterhöhungsschreiben muss deutlich zum Ausdruck kommen, dass der Mieter oder die Mieterin zur Zustimmung aufgefordert wird.
- In Städten und Gemeinden mit gefährdeter Wohnungsversorgung darf die Grundmiete sogar in drei Jahren höchstens um 15 Prozent steigen. Das gilt auch für Köln!
Welche Gemeinden dies sind, wird in NRW durch die Mieterschutzverordnung NRW festgesetzt. 18 Kommunen in NRW zählen hierzu, darunter Bergisch Gladbach, Bonn, Bornheim, Düsseldorf, Pulheim, Rösrath und Wesseling.
Wenn zudem in dem Schreiben Mieterin oder Mieter nicht zur Zustimmung aufgefordert werden, ist die Mieterhöhungserklärung unwirksam, erklärt Hans Jörg Depel.
Damit der Mieter oder die Mieterin das Mieterhöhungsschreiben sorgfältig prüfen können, haben sie eine Überlegungs- bzw. Zustimmungsfrist von mindestens zwei und höchstens drei Monaten: den Rest des Monats, in dem er die Mieterhöhung erhalten hat, und die beiden darauffolgenden Monate.
Beispiel: Kommt die Mieterhöhung im März, egal ob am 2. oder 31. März, läuft die Zustimmungsfrist für den Mieter bis zum 31. Mai.
Diese Zeit sollte der Mieter oder die Mieterin nutzen, rät der Mieterverein! Bei Zweifeln an der Richtigkeit der Mieterhöhung sollte das durch jemanden vom Fach (Mieterverein oder Anwaltskanzlei) überprüft werden.
Das kann sich nämlich lohnen. Laut Mieterverein Köln werden bei der Prüfung solcher Mieterhöhung oft Fehler festgestellt. Diese sind:
- Die für Köln geltende Kappungsgrenze von 15 Prozent wird nicht eingehalten, stattdessen wird die zwanzigprozentige Kappungsgrenze im Erhöhungsschreiben genannt und angewandt.
- Die Wohnung wird falsch im Mietspiegel eingeordnet. Teilweise geschieht dies dadurch, dass die Wohnung in einer falschen Baualtersgruppe eingeordnet wird.
- Der Mieter oder die Mieterin werden nicht um Zustimmung gebeten. Vermieter oder Vermieterin – selbst wenn eine korrekte Einordnung vorgenommen wurde – schreiben lapidar, dass die erhöhte Miete ab Tag X zu zahlen sei. Sie vergessen das erforderliche Zustimmungskriterium.
- Teilweise ist auch abzuklären, ob die in der Mieterhöhung genannte Wohnfläche korrekt ist. Selbst wenn der angegebene qm-Preis korrekt ist, ist die Mieterhöhung unzulässig hoch, wenn der Vermieter von einer zu großen Wohnfläche ausgeht. Nachmessen kann sich also lohnen!
Wichtig sei noch aus Sicht des Mietervereins, dass die ortsübliche Vergleichsmiete nichts mit der aktuellen Marktmiete oder Angebotsmiete, die in Internetportalen, Zeitungsanzeigen oder von Maklern genannt werden, zu tun hat. Das sind Mieten, zu denen ganz aktuell Mietwohnungen angeboten werden.
Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete ist aber die Grundmiete entscheidend, die vor Ort für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren – gerechnet ab dem Zeitpunkt, in dem die Mieterhöhung beim Mieter ankommt – vereinbart wurde oder sich in dieser Zeit durch Mieterhöhungen ergeben hat.
Für Mieterinnen und Mieter gut zu wissen: Wenn jemand der Mieterhöhung innerhalb der Zustimmungsfrist nicht zustimmt, muss der Vermieter auf Zustimmung vor Gericht klagen. Um Klage zu erheben, gibt es eine Frist von drei Monaten. Das gilt auch bei Teilzustimmungen.
Hat der Vermieter oder die Vermieterin diese dreimonatige Klagefrist verpasst bzw. ablaufen lassen, ist die Mieterhöhung vom Tisch. Für eine höhere Miete muss dann ein neues Mieterhöhungsverlangen abgeben werden.