Nagelneu, mitten in der City, und trotzdem fast komplett leer. Das Bürohaus „Herzog“ auf der Schildergasse findet seit mehr als eineinhalb Jahren keine Mieter für seine Büros.

Über die bisher ausbleibende Vermietung sagt ein Innenstadt-Experte: „Das wundert einen schon.“

Ganz oben kostet der Quadratmeter 32 Euro

Der im März 2025 fertiggestellte Neubau liegt gerade einmal rund 600 Meter Luftlinie von Dom und Hauptbahnhof entfernt. Mit Bus und Bahn ist er also gut zu erreichen. Auf dem Immobilienmarkt heißt es oft: „Lage, Lage, Lage.“

Konkret bewegt sich aber nichts. Die Maklerschilder hängen gut sichtbar am Gebäude, die Anzeige ist weiterhin online. Einzig das Erdgeschoss ist seit der Fertigstellung an den Schuhhändler Deichmann vermietet.

Auch die vielfach gewünschten Nachhaltigkeitskriterien erfüllt das Haus. Obendrauf gibt es eine Dachterrasse mit Blick auf den Dom. Doch bislang ist nur das Erdgeschoss an Deichmann vermietet.

Dabei steht richtig viel Geld auf dem Spiel. In der Anzeige werden im Schnitt rund 28 Euro je Quadratmeter genannt, für die oberste Etage zum Beispiel 32 Euro. Würde ein Unternehmen tatsächlich alle sechs Etagen zu diesen Konditionen mieten, kämen jeden Monat rund 153.000 Euro an Mieteinnahmen zusammen. Aufs Jahr gerechnet sind das rund 1,84 Millionen Euro – vorausgesetzt, die aufgerufenen Preise lassen sich wirklich umsetzen.

Warum finden sich keine geeigneten Mieter?

Verkauft wurde das Gebäude an den Immobilienfonds Uni-Immo Deutschland von Union Investment Real Estate. Gebaut hat das Haus die Kölner Bauwens-Gruppe, die auch weiterhin für die Vermietung zuständig ist, wie beide Unternehmen bestätigen.

Doch warum findet Bauwens bislang keine geeigneten Mieter? Investment-Manager Stephan Festerling von Bauwens hatte im Juli 2023 über „Herzog“ gesagt: „Das hier ist ein rares Produkt.“  Im gerade erschienenen Geschäftsbericht schreibt Bauwens selbst grundsätzlich von einer „hohen Nachfrage nach modernen, energieeffizienten Büroflächen in zentralen Lagen bei gleichzeitig sinkenden Flächenneuzugängen im Bürosegment“.

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„Viele Unternehmen scheuen derzeit langfristige Anmietungsentscheidungen, da die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sowie die politische Entwicklung mit Unsicherheiten verbunden sind“, teilte ein Bauwens-Sprecher mit. Das führe zu längeren Entscheidungsprozessen, selbst bei qualitativ hochwertigen Flächen. Er spricht von einem „ausgezeichneten Standort“.

Eine Sprecherin von Union Investment sagt: „Der aktuelle Mietmarkt in Köln ist herausfordernd.“ Eine gewisse Anlaufzeit sei nicht unüblich.

Fehlende Tiefgarage

Hinter vorgehaltener Hand wird in der Branche allerdings über eine schwierige Lage auf dem Büromarkt geredet. Ein Punkt: Das Haus ist nicht mit dem Auto erreichbar, weil es keine Tiefgarage besitzt. Mieter müssten diesen Bedarf also in öffentlichen Parkhäusern decken.

Sowohl Bauwens als auch Union Investment halten die Mietpreise für marktgerecht. Union Investment betont, keine fehlenden Mieteinnahmen zu haben.

Nach Informationen dieser Redaktion soll das daran liegen, dass Bauwens beim Verkauf für einen gewissen Zeitraum eine Miete garantiert haben soll. Auf Nachfrage äußern sich beide Unternehmen nicht dazu. Die Sprecherin von Union Investment teilt mit, dass eine gewisse Anlaufzeit in den Business-Plänen beider Firmen berücksichtigt ist.

„Das Haus wird schon vermietet werden, aber es braucht einfach länger“, heißt es auf dem Immobilienmarkt. (red)