Viele Menschen träumen von einer Luxus-Wohnung oder einer Nobel-Villa. Harald Kaster und Tobias Schulze sind Geschäftsführer von Sotheby’s International Realty NRW. Sie arbeiten in der Hauptniederlassung in Köln, die seit 2014 besteht, und sind auf hochpreisige Top-Objekte spezialisiert.

Zu den von ihnen angebotenen Objekten gehört beispielsweise eine Penthouse-Wohnung im Kranhaus für 8,9 Millionen Euro, eine exklusive Neubau-Villa im Hahnwald für 6,9 Millionen oder eine Designerwohnung im Kranhaus für 4,2 Millionen. Im EXPRESS.de-Gespräch sprachen beide darüber, wie sich der Markt im Luxussegment in Köln entwickelt hat.

Immobilien-Experten: „Markt ist von Unsicherheit geprägt“

Haben Krieg und Inflation Auswirkungen auf das Geschäft mit High-End-Immobilien? Tobias Schulze: Bei den exklusiven Objekten, die wir in der Vermarktung haben, ist es so, dass sich die Kunden diese auf jeden Fall leisten können, egal ob die Zinsen oder die Energiepreise steigen. Trotzdem gibt es eine gewisse Zurückhaltung bei den Entscheidungen. Wir beobachten keine sinkenden Kaufpreise, sie stagnieren auf sehr hohem Niveau.

Harald Kaster: Der Markt ist derzeit schon sehr ruhig und stark von Unsicherheit geprägt. Viele warten ab, da ist viel Psychologie im Spiel. Es braucht ein paar gute Nachrichten und Impulse auf dem Markt.

Liegt es daran, dass beispielsweise das Penthouse im Kranhaus schon seit über fünf Monaten zum Verkauf steht? Harald Kaster: Solch ein Objekt ist preislich an der oberen Grenze. Dennoch sind wir überzeugt, dass wir über kurz oder lang den richtigen Käufer finden.

Tobias Schulze: Das ist eine besondere Immobilie, wo wirklich der Richtige kommen muss. Für Köln ist das schon eine Hausnummer, wir sind nicht in New York oder Paris. Man lebt dort genau 60,94 Meter über der Rheinoberfläche. Es gibt nur vier Penthäuser, eins gehört Lukas Podolski, eins Möbel-Millionär Michael Marquardt. Das dritte wurde auch schon verkauft. Wenn man solch eine Immobilie sucht, ist es für die nächsten Jahrzehnte die letzte Chance.

Zieht es vielleicht die Menschen eher ins Grüne und nicht mitten in die Stadt? Harald Kaster: Derjenige, der sich das Penthouse anschaut, hat in der Regel nicht zwei, drei Kinder. Solche Wohnungen werden oft auch nicht als Hauptwohnsitz genutzt. Zur Coronazeit gab es die Tendenz, eher ins Grüne zu ziehen, sich größer aufzustellen, damit man entspannt das Homeoffice abwickeln kann.

Tobias Schulze: Der Trend ist inzwischen aber wieder abgeflacht. Wir haben in diesem Jahr schon zwei Penthäuser für knapp über und knapp unter drei Millionen Euro im Westen und Süden Kölns veräußert. Das wäre während Corona deutlich schwieriger gewesen, da ging es eher Richtung Hahnwald, Marienburg, Lindenthal, Deckstein – hauptsächlich wegen der großen Grundstücke.

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Sie bieten viel im Hahnwald an. Boomt der Stadtteil? Harald Kaster: Wer dort wohnt, bleibt auch gerne da. Dort gibt es große Grundstücke, man kann schön und ruhig wohnen. Die Klischees, dass dort nichts los sei und es keine Geschäfte gebe, die lassen sich schnell entkräften. Wie viele Einkäufe macht man schließlich zu Fuß?

Tobias Schulze: Wir haben eine große Aufwertung des Hahnwalds gesehen, das Image hat sich gewandelt. Man sieht es auch am Bodenrichtwert. Der ist 2022 um 80 Euro gestiegen – trotz aller negativer Begleitumstände. Das hatte auch niemand vermutet.

Verdammt hoch ....

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Erleben Sie auch einen Wegzug in den Speckgürtel von Köln? Tobias Schulze: Während der Coronazeit ist der Speckgürtel gewachsen. Früher wollten die Leute maximal bis Bensberg, inzwischen geht es noch weiter hinaus. Da man dort zu Preisen, die in Köln maximal für eine schöne Eigentumswohnung reichen, auch noch frei stehende Einfamilienhäuser bekommt, ist natürlich die Nachfrage größer geworden.

Was unterscheidet Ihren Job eigentlich von „normalen“ Immobilienmaklern? Harald Kaster: Wir sind angehalten, Kaufinteressenten zu prüfen und zu filtern. Diese müssen für einen Termin einen Kapital- und Finanzierungsnachweis erbringen. Wir schauen, was man über sie im Internet findet. Es ist nicht so, dass wir bei jeder Anfrage Tür und Tor zur Millionen-Villa öffnen.

Tobias Schulze: Wir müssen schon viele Kenntnisse mitbringen, was verbaute Materialien, den Küchenhersteller oder die Pooltechnik angeht. Der Punkt der Diskretion ist besonders wichtig, eine Verschwiegenheit ist gewünscht. Wir haben mit vielen wohlhabenden Kunden auf beiden Seiten zu tun, das sind oft hochinteressante Persönlichkeiten, die im Leben einiges erlebt und aufgebaut haben.

Wo steht Köln bundesweit, was Luxus-Immobilien angeht? Tobias Schulze: Natürlich sticht immer München heraus, dort sind die Preise deutlich höher. Köln ist mit Düsseldorf die hochpreisigste Stadt in Nordrhein-Westfalen, ähnlich gelagert wie Frankfurt oder Stuttgart. Hamburg liegt in den Spitzenpreisen auch über Köln.

Harald Kaster: Was uns von den anderen Städten noch unterscheidet ist, dass es nicht so viele internationale Anfragen nach Immobilien gibt. In München, Frankfurt und Berlin ist der Anteil ausländischer Kundschaft deutlich höher.

Kölner Luxus-Häuser: Pool, Parkplätze und Fitnessstudio Pflicht

Was ist beim Haus-Kauf im Jahr 2023 besonders wichtig? Tobias Schulze: Die gesamte energetische Versorgung und Ausstattung der Immobilien wird immer wichtiger, auch im exklusiven Segment. Dämmung, Smarthome, auf regenerative Energien wird viel Wert gelegt. Wenn man einen großen Außenpool hat, ist eine eigene Luft-Wärme-Pumpe schon wichtig, um diesen auch im Frühjahr und Herbst nutzen zu können. Wenn da eine alte Ölheizung am Pool hängt, dann ist das selbst für Wohlhabende zu teuer.

Harald Kaster: Kurz und knapp: der Pool, ausreichend Stellplätze und das eigene Fitnessstudio samt Sauna im Haus sind bei diesem Level eigentlich Pflicht.