Die eigene Immobilie verkaufen Darauf kommt es an

Immobilieneigentümer müssen beim Veräußern des eigenen Hauses oder der Wohnung an viele Dinge denken.

Immobilieneigentümer müssen beim Veräußern des eigenen Hauses oder der Wohnung an viele Dinge denken.

Spekulationssteuer, Fristen, Wertermittlung: Wer seine Immobilie verkaufen möchte, sollte sich im Vorfeld gut informieren. Sylvana Maybeck, Immobilienexpertin Investment bei der S Immobilienpartner GmbH, erklärt, was beim Verkauf zu beachten ist. Als Kauffrau der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft kennt sie die Fallstricke.

Frau Maybeck, wer sein Haus verkaufen möchte, stolpert öfter über den Begriff Spekulationssteuer. Was bedeutet sie? Wann wird sie fällig?

Sylvana Maybeck

Sylvana Maybeck

Sylvana Maybeck: Die Spekulationssteuer fällt an, wenn Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften, wie zum Beispiel dem Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung, erzielt werden. Die Steuer ist beispielsweise fällig, wenn ein privat bewohntes Einfamilienhaus zu einem höheren Preis verkauft wird, als zu dem es gekauft oder gebaut wurde und dadurch ein Gewinn erzielt wird. Die Spekulationssteuer ist keine eigene Steuer: Es handelt sich um die Einkommensteuer auf Gewinne aus privaten Verkäufen.

Was ist die Spekulationsfrist?

Maybeck: Die Spekulationsfrist ist die sogenannte Mindesthaltedauer. Sie gibt an, wie lange man das Haus behalten muss, damit die Spekulationssteuer nicht anfällt. Bei einem Einfamilienhaus oder einer Wohnung müssen Sie diese im Jahr des Verkaufs und den zwei vorangegangenen Jahren selbst bewohnt haben, damit Sie diese steuerfrei wiederverkaufen können. Dies gilt übrigens auch bei Ferienwohnungen oder dem Zweitwohnsitz. Bei einer vermieteten oder leerstehenden Immobilie hingegen beträgt die Mindesthaltedauer zehn Jahre.

Welches Datum ist ausschlaggebend?

Maybeck: Hier ist zwischen der Eigennutzung zu Wohnzwecken (Dreijahreszeitraum) und der fremdgenutzten oder leerstehenden Immobilie (Zehnjahreszeitraum) zu unterscheiden. Bei selbst bewohnten Immobilien gelten die drei aufeinanderfolgenden Jahre für die Eigennutzung. Auch Randjahre sind ausreichend, sodass eine Eigennutzung etwa von Oktober 2019 bis Februar 2021 für den Dreijahreszeitraum genügt. Bei nicht selbst bewohnten Immobilien gibt es drei Daten, die in diesem Zusammenhang betrachtet werden. Zum einen den Tag der Kaufvertragsbeurkundung, zweitens den Tag der Kaufpreiszahlung und drittens den Tag, an dem man im Grundbuch als Eigentümer eingetragen wurde. Das Einkommenssteuergesetz regelt hierzu, dass grundsätzlich der Tag der Kaufvertragsbeurkundung ausschlaggebend ist. Aber Achtung: Es ist zu prüfen, ob der Kaufvertrag an dem Tag rechtskräftig zustande gekommen ist oder ob er zum Beispiel aufgrund fehlender Genehmigungen noch schwebend unwirksam war. Mir hat ein erfahrener Steuerberater geraten, auf Nummer sicher zu gehen und auf das Datum der Eigentumsumschreibung im Grundbuch zu setzen.

Wieso lohnt sich ein Verkauf nach Fristablauf?

Maybeck: Es ergibt Sinn, die Haltefristen zu berücksichtigen, da Sie dann den Gewinn nicht mit Ihrem persönlichen Einkommenssteuersatz versteuern müssen. Bei einer Immobilie geht es ganz schnell um hohe Beträge. Grundsätzlich sollten Sie sich wie bei einer Aktie die Fragen stellen: Bei welcher Wertsteigerung möchte ich aus der Immobilie aussteigen? Wie lange läuft die Abschreibung noch? Lohnt es sich, aufgrund der auslaufenden Abschreibung die Immobilie mit Gewinn zu verkaufen, um ein neues Objekt mit neuer Abschreibungsmöglichkeit zu erwerben? Erziele ich durch notwendige Investitionen mehr Einnahmen oder verkaufe ich besser und überlasse die Investitionen einem neuen Eigentümer?

Was kann ich tun, wenn mich der aktuelle Wert meiner Immobilie interessiert?

Maybeck: Wenn Sie wissen möchten, wie hoch heute der Wert Ihrer Immobilie ist, können Sie den Preisfinder auf unserer Homepage nutzen. Dort erhalten Sie schnell und unkompliziert eine erste Preiseinschätzung. Für eine genauere Einschätzung und bei Besonderheiten Ihrer Immobilie lohnt es sich, sich direkt an uns zu wenden. Wir nehmen uns gerne die erforderliche Zeit und erstellen für Sie eine realistische Marktpreiseinschätzung.

Haben Sie noch einen besonderen Tipp?

Maybeck: Wenn Sie Ihre Immobilie steuerfrei verkaufen möchten, achten Sie unbedingt darauf, einen Maklerauftrag, Vorvertrag oder gar Kaufvertrag keinesfalls vor Ablauf der Frist zu unterschreiben. Und prüfen Sie auch, ob Sie in der Vergangenheit bereits andere Immobilien verkauft haben. Falls ja, müssen sie wiederum die sogenannte Drei-Objekte-Grenze berücksichtigen.

Was bedeutet die Drei-Objekte-Grenze?

Maybeck: Die Drei-Objekte-Grenze besagt, dass Sie grundsätzlich innerhalb von fünf Jahren maximal drei Objekte verkaufen dürfen. Andernfalls besteht die Gefahr, vom Finanzamt als gewerblicher Händler eingestuft zu werden und – zusätzlich zur Spekulationssteuer auf den Gewinn – auch noch der Gewerbesteuer zu unterliegen.

Gibt es Ausnahmen beim Erben und Schenken?

Maybeck: Wenn Sie eine Immobilie geerbt haben und diese verkaufen möchten, müssen Sie prüfen, wie lange der Erblasser die Immobilie gehalten hat. Hat dieser selbst im Haus gewohnt, fällt keine Spekulationssteuer an. Bei einer vermieteten Immobilie kommt es auch wieder darauf an, wann der Erblasser die Immobilie gekauft hat.


Sie haben Fragen zu dem Thema?

Das Team Investment von S Immobilienpartner steht Ihnen gerne mit seiner Expertise zur Verfügung: telefonisch unter 0221 4337-700 oder per Mail an koeln@s-immobilienpartner.de. Sollte sich Ihr Verkaufswunsch konkretisieren, empfiehlt sich eine Einzelfallprüfung durch Ihren Steuerberater.

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