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Immobilien selbst verwalten: Was private Vermieter wissen sollten

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Altbauten in der Kölner Südstadt.
Altbauten in der Kölner Südstadt.
Foto: dpa

Wer eine Wohnung vermietet, sollte die Grundregeln des Mietrechts kennen, um sich Ärger zu ersparen.

Wer eine Wohnung kauft und vermietet, hofft auf zusätzliche Einnahmen - nicht auf juristischen Ärger. Und der Vermieter kann einiges dafür tun, um Auseinandersetzungen vor Gericht zu vermeiden: „Viele Schwierigkeiten lassen sich schon durch die richtige Auswahl des Mieters ausschließen“, sagt Kai Warnecke vom Eigentümerverband Haus & Grund in Berlin.

„Man sollte seine Entscheidung für einen Mieter sachlich begründen können“, sagt Warnecke. Dazu gehöre die Vorlage einer Schufa-Auskunft. Aber auch der Vermieter sollte vorbereitet sein: „Viele Vermieter verwenden veraltete Mustermietverträge“, sagt Beate Heilmann, Rechtsanwältin in Berlin und Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht beim Deutschen Anwaltverein. „Aber da spart man an der falschen Stelle.“ Im Zweifel sei es besser, den Vertrag vorher prüfen zu lassen. Aktuelle Musterverträge erhält man bei den Eigentümerverbänden.

Ein konfliktfreies Mietverhältnis beginnt mit einem korrekten Mietvertrag. Ein Beispiel ist die Kaution: „Hier sieht das Gesetz lediglich vor, dass eine Kaution erhoben werden kann“, sagt Heilmann. Die konkrete Ausgestaltung muss dagegen im Mietvertrag geregelt werden. Ein weiterer Punkt sind die Betriebskosten: Eine Übernahme durch den Mieter ist ebenfalls nicht gesetzlich vorgeschrieben. „Eine korrekte Nebenkostenregelung muss im Mietvertrag vereinbart werden.“ Nur so sei eine vollständige Umwälzung gewährleistet.

„Die Nebenkostenabrechnung ist mit Sicherheit die lästigste Pflicht des Vermieters“, sagt Warnecke. „Dabei kommt es am häufigsten zu Streitigkeiten.“ Der Jurist empfiehlt, die Abrechnungsmodalitäten möglichst detailliert im Mietvertrag zu regeln: „Ob individueller Verbrauch oder Quadratmeterzahl - der Umlageschlüssel sollte für jeden Posten genau festgehalten werden.“ Bei der Abrechnung müsse man sich akribisch daran halten.

„Gerade private Vermieter achten oft nicht auf die Fristen bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung“, sagt Heilmann. Was viele nicht wissen: Liegt bis zum Ende des Folgejahres immer noch keine Abrechnung vor, muss der Mieter nicht mehr nachzahlen. „Der häufigste Grund für Rechtsstreitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter sind aber Mängel an der Wohnung“, sagt die Anwältin. Beispielsweise weil der Mieter die Miete gemindert habe oder weil die Wohnung nach dem Auszug Mängel aufweise.

„Die Beteiligung des Mieters an Kleinreparaturen ist genau definiert“, sagt Warnecke. Eigenmächtige Klauseln im Mietvertrag seien da in der Regel unwirksam. „Grundsätzlich hat der Vermieter die Pflicht, die Wohnung instand zu halten.“ Reparaturen, die der Mieter zahlen muss, würden kaum über tropfende Wasserhähne hinausgehen. „Eine andere Sache sind Mängel wie beispielsweise Schimmel“, so Warnecke. „Hier muss geklärt werden, wer den Schaden verursacht hat.“

Auch Mieterhöhungen sind gesetzlich geregelt: „Wenn der Mieter zustimmt, kann die Miete jederzeit erhöht werden“, sagt Heilmann. Ist das nicht der Fall, kann die Anpassung an die örtliche Vergleichsmiete verlangt werden. Allerdings nur bis zu einer Obergrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete maximal um 20 Prozent steigen. „Die dritte Möglichkeit ist die Erhöhung nach einer Sanierung.“ Bis zu elf Prozent der dafür anfallenden Baukosten können jährlich auf die Miete umgelegt werden.
Allerdings warnt Warnecke: „Umgelegt werden kann nur der Modernisierungsaufwand, der eine Verbesserung darstellt, nicht der Erhaltungsaufwand.“ Der mache aber oft bis zu 60 Prozent einer Sanierung aus. Doch auch das kann sich lohnen: Denn Investitionen in die Immobilie können als Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden. „Mieteinkünfte berechnen sich aus allen Einnahmen, einschließlich der Nebenkostenvorauszahlung, abzüglich der Werbungskosten“, erläutert Steuerberater Wolfgang Wawro.

Der ehemalige Präsident des Steuerberaterverbands Berlin-Brandenburg sagt: „Zu den Werbungskosten zählen auch Kosten für Versicherungen oder den Makler.“ Zudem könnten die Anschaffungskosten für das vermietete Gebäude über einen Zeitraum von 50 Jahren mit je zwei Prozent jährlich abgesetzt werden. Bei Gebäuden, die vor 1924 gebaut wurden, sind es 2,5 Prozent über einen Zeitraum von 40 Jahren.

„Eine Wohnung zu vermieten kann aus steuerlicher Sicht sehr viel Sinn machen“, sagt Wawro. So könne man die Grundsteuer genauso absetzen wie die Zinsen für den Immobilienkredit. „Das ist vor allem in der Anfangszeit interessant“, sagt der Steuerberater. „Denn langfristig steigen die Mieten, und die Schuldzinsen sinken, damit kommt man dann in die Gewinnzone.“ Und wer Gewinn macht, muss den natürlich auch versteuern.

Voraussetzung dafür sind regelmäßige Mieteinnahmen. Aber daran hapert es oft: „Mietrückstände sind ein großes Problem“, sagt Warnecke. „Wir empfehlen, immer erst einmal das Gespräch mit dem Mieter zu suchen. Vieles klärt sich von alleine.“ Gebe es keine stichhaltigen Gründe für die fehlenden Zahlungen, helfe nur die sofortige Kündigung. Schlimmstenfalls muss das Ganze vor Gericht ausgefochten werden: „Vom Zeitpunkt der Kündigung bis zur Räumung können schon mal zwei Jahre vergehen“, sagt Warnecke.

Fristlos gekündigt werden kann einem Mieter, wenn er mehr als zwei aufeinander folgende Monatsmieten im Rückstand ist. Überweist der Mieter die Miete regelmäßig zu spät, ist eine fristlose Kündigung nach vorheriger Mahnung zulässig. Relativ einfach können Privatvermieter außerdem kündigen, wenn sie die Wohnung selbst nutzen wollen: „Wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt, darf man wegen Eigenbedarfs kündigen“, sagt Heilmann. Beispielsweise, weil man selbst - oder nahe Verwandte - in der Wohnung leben möchten.

Bis es soweit ist, sollten sich Kleinvermieter bemühen, beim Mietrecht auf dem aktuellen Stand zu bleiben. „Wenn man dazu keine Lust hat, ist eine Hausverwaltung womöglich eine gute Alternative“, sagt Heilmann. Doch auch bei der Wahl der Verwaltung gilt: auf Qualifikationen und Referenzen achten.

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