Immobilien: Für Mieterhöhungen gibt es Grenzen

Für Mieterhöhungen gibt es Grenzen
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Auch wenn der Eindruck in manchen Städten ein anderer ist: Vermieter dürfen die Miete nicht grenzenlos anheben. „Es gibt klare Regeln“, erklärt Kai Warnecke vom Eigentümerverein Haus & Grund Deutschland in Berlin. „Daran muss sich jeder halten.“ Nach einer Studie des Immobilienverbands IVD sind die Wohnungsmieten in den vergangenen 20 Jahren um 9,4 Prozent gestiegen. Auf was müssen Mieter achten? Ein Überblick:

- Mieterhöhung bei Neuvermietung: Hier haben Vermieter großen Spielraum. „Theoretisch können sie das verlangen, was der Markt hergibt“, sagt Warnecke. In beliebten Gegenden kann die Miete bei einer Neuvermietung daher stark steigen, in weniger gefragten Gebieten aber auch sinken.

Gewisse Grenzen setzt die ortsübliche Vergleichsmiete. Liegt die neue Miete 20 Prozent oder mehr darüber, gilt sie als unangemessen, wenn das Angebot an vergleichbaren Wohnungen knapp ist. Eine solche Mietpreisüberhöhung wird als Ordnungswidrigkeit gewertet. Liegt die neue Miete 50 Prozent über der Vergleichsmiete, kann das unter Umständen sogar als Mietwucher gelten, was laut Gesetz strafbar ist.

- Mieterhöhung nach Modernisierung: Balkon, gedämmte Fassade oder isolierte Fenster - wenn der Wohnwert einer Wohnung gesteigert wird, kann auch die Miete steigen. „Der Vermieter kann pro Jahr 11 Prozent der Modernisierungskosten auf die Miete umlegen“, erklärt Warnecke. Diese Erhöhung wird dann Bestandteil der Miete. Relevant sind aber nur die Kosten, die die Wohnung tatsächlich verbessern. „Wird etwa die Fassade gedämmt, können die Kosten für den neuen Putz nicht ohne weiteres umgelegt werden“, erklärt Warnecke.

- Mieterhöhung auf Vergleichsmiete: Das Mietniveau steigt stetig. Daher können Vermieter bei langen Mietverhältnissen die Miete anpassen. „Sie können sie auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete anpassen“, sagt Warnecke. Die ergibt sich entweder aus dem Mietspiegel, einem Sachverständigengutachten - oder der Vermieter benennt drei Vergleichswohnungen in der Gegend.

Voraussetzung ist, dass es in den vergangenen 15 Monaten keine Mieterhöhung gab. Außerdem darf ein Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent anheben.

- Grundsätzlich gilt: Eine Mieterhöhung muss schriftlich angekündigt werden. „Außerdem ist eine Mieterhöhung bei Staffel- oder Indexmietverträgen nicht zulässig“, sagt Warnecke. Hier müssten Mieter auch nach Modernisierungen keine Mieterhöhung akzeptieren.